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Costruire, costruire, costruire. Come se non ci fosse un domani

l'ipercoop di Collestrada

L’estate è stata caratterizzata dalla divulgazione di notizie riguardanti l’edificazione di nuove aree commerciali nel Perugino, in un’area cioè che già vede una presenza ingombrante della grande distribuzione e un consumo di suolo maggiore rispetto alla media nazionale. Dietro c’è un’idea monodimensionale di governo. Perché succede?

di Fabrizio Marcucci

Ci sono due notizie emerse nel corso di questa estate che sono eminentemente politiche. Sono arrivate a distanza di un mese l’una dall’altra, ma sono un tutt’uno: alla fine del mese di giugno si è saputo che l’Ipercoop di Collestrada di qui a poco raddoppierà di fatto la superficie commerciale fino a raggiungere i 56 mila metri quadrati (oggi sono 31 mila). A fine luglio invece è stato reso noto che a Ellera, nel comune di Corciano, prosecuzione diretta di quello di Perugia, sono iniziati i lavori di demolizione dell’ex Ellesse, prima tappa di un iter che porterà alla realizzazione di un supermercato Oasi di oltre 2 mila metri quadrati in un’area così satura che se il cemento fosse gas sarebbe già esplosa.

Perché si tratta di questioni eminentemente politiche? Perché non c’è forse niente di più politico, a livello locale, delle decisioni sull’uso e sulle destinazioni dei territori, della gestione dei flussi di mobilità e del monitoraggio di investimenti la cui entità è tale da modificare addirittura i paesaggi. I due progetti sono per dimensioni assai differenti, ma il loro procedere appaiati restituisce a pieno il senso unico dell’amministrare imboccato dalle Giunte, anche di colore diverso, che governano in Umbria, e non da oggi. Dalla Regione ai comuni, pare di assistere al manifestarsi dell’immanenza del principio per cui se non si costruisce e non si vende e non si compra non c’è città. La città, storicamente caleidoscopio di relazioni e incubatrice di trasformazioni, è schiacciata in una monodimensionalità che la rende solamente teatro di scambi merce-denaro, col cemento a “tenere” il tutto; basta guardarsi intorno e fare mente locale su quali siano state le ultime realizzazioni a cui si è assistito: sono regolarmente supermercati, centri commerciali e palazzi tirati su ex novo, mai parchi, luoghi di socialità ricreativa, riqualificazioni degne di nome. Eccola la politicità delle due notizie, se è vero che politica deriva dal nome che i greci avevano dato alla città: polis.

A Collestrada verranno mangiati in un colpo solo 2,5 ettari, una quantità di suolo pari quasi al totale che è stato consumato nell’intero 2020 in tutto il comune di Perugia. E questo in un comune in cui è stato già divorato dal cemento l’11,3 per cento del suolo complessivo, una percentuale sensibilmente superiore alla media italiana (7,1 per cento) e più che doppia rispetto a quella regionale (5,3 per cento). Collestrada peraltro è l’ombelico intorno al quale si vorrebbe realizzare il celebre “nodo”, cioè su cui dovrebbe piovere ulteriore cemento per opere stradali che secondo l’Anas dovrebbero aiutare a smaltire il traffico in eccesso. Il fatto che in un’area già considerata satura si deliberi un mega ampliamento commerciale che porterà un ulteriore aumento del traffico veicolare la dice lunga su quanto la capacità di programmazione delle classi dirigenti cittadine sia inficiata da una visione che è forse perfino generoso definire monodimensionale.

Ma davvero servono a Perugia e in Umbria nuove aree dedicate alla grande distribuzione, peraltro così vaste da rischiare di squilibrare ulteriormente situazioni già delicatissime? Con l’ampliamento dell’Ipercoop salirà a 80 mila metri quadrati la superficie complessiva di vendita dei due ipermercati, Ipercoop e Quasar, che cingono da est e da ovest i 185 mila abitanti di Perugia e Corciano. A quel punto ci saranno in quest’area 432 metri quadrati di soli ipermercati ogni mille abitanti. Quando si considera la grande distribuzione, vanno inseriti nel computo anche i supermercati, i grandi magazzini e i minimercati. Se si sommano le superfici di tutte le tipologie, già oggi in Umbria siamo, secondo i dati forniti dal ministero dello Sviluppo economico, a 592 metri quadrati ogni mille abitanti contro i 418 della media nazionale; un dato che colloca l’Umbria al terzo posto dietro Valle d’Aosta e Friuli Venezia Giulia per superfici dedicate alla grande distribuzione in rapporto agli abitanti. L’Umbria, come si desume dalle tabelle dell’osservatorio nazionale sul commercio, a fronte dell’1,5 per cento della popolazione nazionale, conta il 4 per cento della superficie totale dei grandi magazzini e il 2,3 per cento di quella dedicata ai supermercati. Gli impiegati invece, scendono sensibilmente rispetto alle superfici: sono il 3,2 per cento per i grandi magazzini e il 2,2 per cento nei supermercati. Le percentuali scendono nel caso degli ipermercati, la cui concentrazione nel Perugino però, come si è visto, è implacabile.

La notizia del mega ampliamento di Collestrada è stata accompagnata dalla divulgazione di dati sull’investimento e sul numero di occupati previsto. Questi ultimi dovrebbero raggiungere le 600 unità, ma abbiamo appena visto come il rapporto tra superficie consumata e ricadute in termini occupazionali non sia affatto direttamente proporzionale. Per quanto riguarda l’investimento, Eurocommercial, la multinazionale proprietaria di Collestrada, ha parlato di 90 milioni. L’intento è di accendere nell’immaginario l’idea che sul territorio pioveranno quella gran quantità di soldi. Non è propriamente così. Eurocommercial vive, del tutto legittimamente, di speculazioni immobiliari. Se investe 90 milioni è perché li vuole moltiplicare, non regalare. Le stime della rendita immobiliare per le superfici commerciali oscillano dal 6 al 10 per cento annuo. Il che significherebbe un ritorno dai 5,4 ai 10 milioni annui. Volendo essere più precisi, per quanto riguarda l’area di Collestrada, la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle entrate, indica in un valore compreso tra 5,4 e 7,5 euro mensile per metro quadrato la rendita delle locazioni commerciali. Ciò significherebbe che i 25 mila metri quadrati di ampliamento frutterebbero a Eurocommercial, in termini di canoni di locazione, una cifra che va da 1,6 a 2,2 milioni di euro l’anno. Se si consultano però le quotazioni “reali” delle agenzie immobiliari, si constata facilmente che i canoni di locazione per le aree commerciali della zona si attestano intorno ai 10 euro a metro quadro al mese, e spesso anzi li superano. Realisticamente quindi, l’investimento di Eurocommercial verrebbe remunerato con una cifra che si colloca intorno ai 3 milioni annui. Soldi che verrebbero estratti dal territorio sotto forma prima di canoni di locazione e poi di ricarico sul prezzo finale delle merci. Tutto legittimo, ma niente beneficenza o amore per il territorio.

La notizia della super Ipercoop che verrà è stata accompagnata anche dalla rassicurazione da parte della giunta comunale di Perugia che come compensazione per il via libera all’aumento della superficie commerciale verranno chieste delle opere pubbliche all’investitore. E qui arriviamo all’ultimo punto, ancora una volta eminentemente politico, di questa vicenda. Perché se appare evidente come la proliferazione delle aree commerciali in questa regione, soprattutto se confrontata alle medie nazionali, non trova grande fondamento nel fisiologico andamento del mercato, ci sono delle ragioni per questa escrescenza patologica che solo in parte sono da addebitare all’inaridimento delle classi politiche e all’attività lobbistica di alcune potenti élites. E qui si torna al dio denaro, che pare l’unico dominus della vicenda, comunque la si guardi. I calcoli sono a spanne, ma danno l’idea dell’operazione. Gli oneri di urbanizzazione per la realizzazione di immobili si aggirano intorno ai cento euro per metro quadrato. Considerando i 25 mila metri quadrati di nuova realizzazione, nelle casse di Palazzo dei Priori finirebbero circa 2,5 milioni; successivamente poi, ci sarebbe annualmente una consistente entrata in termini di Imu.

Ma può una giunta comunale, un’intera città, accettare un ricatto del genere, cioè soldi contro uso a piacimento del territorio a prescindere da valutazioni di utilità pubblica? ll gettito dei trasferimenti statali nelle casse del Comune di Perugia è passato, secondo i dati forniti dal ministero dell’Interno, dai 35,2 milioni del 2000 ai 36,7 del 2021. Se solo si fosse coperto l’aumento necessario a coprire il tasso di inflazione, quest’anno Palazzo dei Priori avrebbe dovuto incassare dallo stato almeno 48 milioni. Un taglio di risorse simile, lo si paga anche con l’amputazione della possibilità di scelta da parte dei comuni, soprattutto se questi sono governati in maniera non particolarmente innovativa. È per questo che la giunta comunale di Perugia si fa scudo della compensazione, che è però un controsenso: si chiedono opere pubbliche ai privati, cioè si è costretti a contrattarle con loro. Ed è anche per questo che le aree commerciali crescono a dismisura: perché portano qualche briciola a casse esangui. È anche questa una delle ragioni per cui le decisioni sull’uso e le destinazioni dei territori delle città, questione eminentemente politica, sono state sottratte alla polis e finite di fatto nelle mani di chi ha soldi. Tanti soldi. Tanti da poter modificare addirittura i paesaggi.

Ultimo aggiornamento 12/8/2021

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